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“订金”和“定金”有何区别?签订认购书并交纳定金后,开发商有权没收定金吗?

2014-03-23  来源:聊城房产网  编辑:李子木  点击(668)   扫描到手机

所谓“订金”,并不是一个规范的法律概念,其不具有担保的功能,当买房人不能履行合同时,并不当然丧失要求返还订金的权利;而当开发商违约时,买房人也不能要求双倍返还订金。但这并不意味着违约方无须承担违约责任,守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。

“定金”则是法律明确规定的一种担保方式,买房人在交纳定金后不履行合同义务的,开发商有权没收定金;而当开发商在收受定金后不履行合同义务的,买房人可以要求双倍返还定金。定金应以面形式约定,数额不得超过主合同标的额的20%。

在实践中,开发商在与买房人签订商品房买卖合同前,通常会要求买房人签署认购书并缴纳定金,认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间,对双方具体权利义务并无明确约定。认购书中同时约定,买受人未在规定的期限内与开发商签订合同的,开发商有权没收定金;开发商将房屋卖与他人而不能与买受人订立合同的,开发商双倍返还定金。然而,当双方签署正式合同时,买房人往往会发现开发商提供的合同条款中存在不公平条款,并提出修改要求,但开发商通常不同意修改,致使双方最终未能达成一致订立合同。在此情况下,未能订立合同的原因不能归责于任何一方,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,开发商无权没收定金。

需提醒买房人的是,在发生上述情况时,买房人一定要注意保留相应证据,以免发生纠纷时开发商不予认可。证据的形式可以是开发商出具的证明,证明双方未能签订合同的原因是双方无法就合同条款达成一致;如开发商拒绝出证,买房人也可以将自己对合同的争议意见整理出来,以特快专递的形式寄给开发商,并给自己备份。因特快专递往往有留底,万一发生纠纷,开发商也难以推托。

但是,在实践中有些精明的开发商在认购书中会写明“合同文本为本认购书的附件,认购人已认真阅读并无异议”,若认购人签署了该认购书,则应视为已了解并同意合同文本中的条款,届时如再以合同中存在不公平条款为由而拒绝签订合同,开发商将有权没收定金。因此,认购人一定要认真阅读认购书,如合同文本作为认购书附件的,对合同文本也要认真阅读,在确定无异议后再签署。

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