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一线城市楼市回暖背后是否有水分?

2014-12-10  来源:聊城房产网  编辑:李子木  点击(459)   扫描到手机

  经过多月的平缓升温之后,房地产市场的回暖速度正在加快。中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国54个城市住宅合计签约27万套,环比上涨8.9%,创年内最高月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%,三四线城市涨幅相对较小。

  据北京市住建委数据,11月北京新建住宅网签12279套,二手房网签11180套,二者均创下今年以来月度新高。

  明年楼市定调 刺激需求成为风向标

  9月末以来出台的一系列利好政策,被认为是激活市场的主要因素。

  9月30日,两部委出台信贷新政,提出对于首套房“认房不认贷”的标准,并重申最低利率优惠。10月中旬,三部门出台政策,降低公积金贷款购房门槛。10月29日,国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日,央行宣布降息。

  同时,在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上,各地陆续发布了多项产业和区域发展政策,其中不少条款对房地产业构成利好。

  房地产市场持续回暖,也在悄然影响未来的政策走向。

  据中国证券报的报道,经过长时间调研后,智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议,涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向,在于刺激市场需求,促进成交量回升。

  分析人士指出,这些政策是否真正落地,明年1月可能会有定论。理由在于:一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在分析明年经济形势作出判断的基础上,也将定调房地产政策。

  一线城市楼市回暖背后是否有水分?

  据国家统计局数据,1~10月,全国商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。

  一线城市升温幅度较大,主因在于整体需求偏大所致。据北京市住建委数据,11月北京新建住宅网签12279套,二手房网签11180套,二者均创下今年以来月度新高。

  住建部政策研究中心研究员王珏林认为,今年的房地产市场成交量虽然无法超过去年的历史高点,但按照当前的交易势头,基本上可以超过2010年和2011年水平。从最近十年来看,成交量仍然处于高位,因此并不存在“低迷”一说。一系列托市政策的出台,主要目的在于刺激经济,但在客观上利好了房地产,尤其是提振了市场信心。

  也分析称,一线城市的成交量背后,有一定“水分”支撑。一位不愿具名的官员指出,北京房地产成交量虽然维持在高位,但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。

  事实上,今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。与2013年北京商品房成交28万套的峰值相比,占比约为18%。上述官员表示,按照今年成交量,自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重,成为支撑北京楼市的重要力量。

  据中国证券报的报道,相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议,涉及相关税费的调整、微调限购等策略。在税费方面,上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。权威人士透露,上述机构还建议对一线城市的限购政策进行微调,赋予外地户籍人口购买二套房的权利。上述政策的共同指向,在于刺激市场需求,促进成交量回升。

  值得注意的是,短期来看,政策利好恐不会很快落地。上述人士透露,真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在为明年经济形势作出判断的基础上,也会给房地产政策的制定奠定基本原则。

  另有分析人士指出,在房贷新政出台之后,银行在执行中仍谨慎,购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间,都有可能在明年做出实质性调整。

  中原地产市场研究部统计数据显示,截至12月7日,已公布11月销售业绩的上市企业21家。其中6家完成年度销售目标的90%以上。恒大、绿城等房企已经提前完成年度任务,万科、富力、融创、越秀等完成率超过九成,剩余17家公司可能难以完成今年的销售任务,完不成任务的公司占比或达七成。

  分析称,虽然大部分企业在“9·30”之后的销售明显好转,恒大等企业表现优于市场,但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。完成年度任务不足九成的企业,在最后一个月冲击完成的难度都很大。

  Wind数据显示,沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元,环比增长5%,同比增长21.5%。从绝对库存总额看,“招保万金”依然库存量最大,分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元,合计达8068亿元,占全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展]六家企业的库存总额在500亿元以上。

  尽管大部分企业难以完成年初销售任务,但10月以来多项利好政策发布导致市场情绪变得积极,购房人群明显增加。“四季度房企销售总体呈现回暖趋势。”张大伟说。

  面对年度销售业绩指标的压力,不少上市房企促销走货的力度在近两个月趋强。在刚刚过去的“双11”,包括万科、方兴、远洋、碧桂园等多家房企借助互联网平台,开启了房地产的电商促销模式,推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。

  另据21世纪经济报道的报道,与一线城市的情况不同,今年有15个城市地产下跌风险较大,依次为:金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。

  2011年底开始温州房价开始出现暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂尔多斯“鬼城”风波又起,烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样,但是两者却有一个共同的原因——民间资本过度投资地产,地产业杠杆高积聚风险。

  以温州为例。首先,货币宽松和外贸萎缩导致资金流向地产,温州地产价格疯涨。其次,实体企业借贷资金流入地产,民间杠杆增加风险积聚。另外,从固定资产投资远低于地产投资增速,和地产银行信贷资金不足以支持地产投资增长速度,也可以推断资金是由银行贷给普通民营企业后,再通过民间借贷等其他途径投资进入了地产行业。

  2011年下半年开始银行贷款收紧后,贷款期限逐渐拉长,民间借贷利率也上升到近25%。2011年地产竣工大幅增加,银行流动性的收紧迫使资金紧缺的企业由购买房产转向变卖房产,供需格局完全改变,房价开始下跌。地产商销售大幅下滑,而民间借贷的高利率也使还款更加困难,资金链出现问题,开始出现了温州民间借贷市场的违约。

  2010年以来,房价下跌幅度最大的城市有温州、海口、三亚、南通、无锡、马鞍山、宁波、嘉兴、芜湖和聊城等十个城市,他们的房价相对于全国房价指数的比值的最高点都有20%以上的跌幅,自身绝对价格也多为10%以上跌幅。考察这十个城市的民营经济贡献率不少已达到70%以上(2010年),远高于当时全国平均60%;民间投资在固定资产投资中的占比也多数在60%以上。

  综合风险排名前15的城市可分为3类:

  资源类:运城、鄂尔多斯、大同、邯郸等,在4万亿救市背景下,煤炭和钢铁产业发展迅速,为当地企业和民众积累了大量财富。这些财富支持了当地的地产业,但是2012年后煤炭和钢铁迅速下滑,实体经济中的资金紧张也会逐渐传导到地产行业。

  民营制造业发达地区:金华、温州、台州、杭州、无锡、泉州、常州等。2009年货币政策放松后民营企业获得大量低价贷款,却对实业没有信心而投入地产。2011年后银根收紧、外贸萎缩,劳动力成本上升三重打击实体经济,地产业需求下滑、银行贷款和民间资金来源紧张,更易产生地产危机。

  大规模投资后实业仍不济:安阳、漯河等。之前并没有强势的民营经济,但基建救市下资本也逐渐流入民间,通过民间借贷组织进入地产业,因其本身经济发展对人口吸引程度较弱,地产投资过剩后出现供大于求,资金回笼困难。

  购房适龄人口2015年达峰值 是危险信号吗?

  影响楼市下跌风险的其中一个重要因素是购房者的年龄结构。尽管这是一个中长期的因素,但是却传递出一丝危险的信号,值得房地产行业警示。

  据第一财经日报的报道,就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看,人口结构演变又可谓一个危险的信号。

  2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看,2011年劳动年龄人口超过10亿,较2010年增长345万人,2012年劳动年龄人口继续增长,但增幅明显放慢,只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。

  过去近四十年的时间里,中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下,国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始,中国的人口结构已经迎来拐点,劳动力人口占比逐步下滑,2013年该数据为72.8%。

  此外,2013年国家统计局在公布2012年经济数据时,特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降,比上年减少345万人。劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利,劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失,导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

  总而言之,中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点,对于房地产市场而言,购买的主力军规模已经在减小了。而从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。

  事实上,结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求,人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。虽然是个中长期影响因素,但一旦缓慢的量变向质变完成转化后,效应将是惊人的。从国际上看,劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

  日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向。

  但全球首席经济学家彭文生的研究,德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫,部分是因为制度安排(包括税收)和传统抑制了对住房的投资性需求。值得一提的是,也正因为没有泡沫的缘故,德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。


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